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A venda de uma casa em Torres de Carrizal, localidade de Zamora, acabou em tribunal devido a uma infestação de térmitas. O casal, que comprou a casa de 855 metros quadrados e dois andares por 48 mil euros, rapidamente percebeu que os insetos tinham causado grandes danos nas vigas e no teto de madeira. O vendedor não os avisou. Eles são apanhados pela desagradável surpresa dos vícios ocultos.
Os proprietários recorreram à Justiça para tentar recuperar seus investimentos. Então foi. A decisão judicial permite a resolução do contrato de compra e venda e ordena a devolução de 48 mil euros, além do imposto de transporte, despesas notariais e despesas de registo. A casa está novamente à venda por 79 mil euros, segundo o anúncio publicado no portal Idealista.
O Código Civil estabelece que defeitos ocultos são defeitos que não são visíveis, não podem ser facilmente descobertos durante uma inspeção superficial, são desconhecidos do comprador no momento da transação e afetam o uso, a segurança, a habitabilidade e o valor da casa. Ou seja, se soubesse, o comprador não teria comprado o imóvel ou teria pago menos. Estes danos devem preceder o momento do encerramento da venda da casa.
O vendedor está agindo de má-fé ao ocultar essas informações básicas, seja porque pretende vender o mais rápido possível ou porque não deseja baixar o preço. “Encontramos casos em que o vendedor chegou ao ponto da fraude com medidas de ocultação para terceiros, onde o defeito era quase insignificante e apareceu por acaso”, explica Norberto José Martínez Blanco, advogado-chefe da Martínez-Blanco Abogados.
Aqui estão dois casos em que houve má-fé. “O vendedor pinta as paredes e tetos danificados sem reparos, e os danos só são conhecidos quando chove”, afirma Estanislao Moreno de la Santa, sócio do escritório Visendia. “Foi vendida uma moradia geminada e ocultada a presença de uma fossa séptica no jardim privado, impedindo o comprador de construir uma piscina”, conta Isabel García Neto, sócia da AGN Abogados, caso que acabou em tribunal. Eles acumulam e geram odores desagradáveis. A tampa do poço estava escondida com cascalho.”
A lista de defeitos que podem ser considerados defeitos ocultos é longa: humidades, fugas e fugas que aparecem com as primeiras chuvas, odores resultantes da má ligação da saída de fumos, problemas de fundação que provocam fissuras e fissuras, bem como defeitos no isolamento térmico e no sistema elétrico. A presença de decisão administrativa condenando a desistência de qualquer obra realizada sem autorização prévia, por exemplo, fechamento de varanda, também constitui vício oculto.
Há muitas casas que são movidas com defeitos ocultos. “Mais de 80% das vendas apresentam defeitos que não eram conhecidos pelos compradores”, diz Martinez Blanco. O comprador ignora ou não leva a sério. “O problema surge quando um desses defeitos afeta a estrutura do edifício ou quando um vazamento causa umidade nas paredes”, afirma Alex del Campo, fundador da Houseum. Esta empresa, que realiza inspeções residenciais para detectar defeitos ocultos através da análise de mais de 200 pontos, exige que as inspeções residenciais pré-venda sejam obrigatórias em Espanha para evitar problemas e fraudes.
Quando um comprador descobre que comprou uma maçã envenenada por milhares de euros, normalmente tenta chegar a um acordo com o vendedor até que se esgotem os meios extrajudiciais. “O relevante é o peso do risco. Muitas vezes o problema se resolve concordando em pagar pelos reparos”, afirma Moreno de la Santa. O advogado recomenda dar ao vendedor um prazo de cinco dias para proceder à correção dos defeitos.
Se recusarem, o que é muito comum, só resta a ação judicial. O problema é que o prazo para reclamação de defeitos ocultos é de apenas seis meses a partir da data de assinatura da venda. “Temos que fugir porque “dentro desses seis meses teremos que esgotar a via amigável e abrir a ação cabível”, afirma o advogado Martinez Blanco. “Muitos compradores não conseguem fazer uma reclamação por esperarem muito ou por serem falsas. esperanças dos Vendedores.” O advogado García Neto faz aqui uma distinção no que diz respeito à Catalunha, onde desde 2018 existe uma regulamentação específica que estabelece que “o comprador pode alegar não conformidade do bem adquirido que surja nos dois anos imediatamente seguintes à venda”. oferta.”
O lesado que solicita assistência jurídica tem duas opções. Uma delas é solicitar a rescisão do contrato e a devolução do dinheiro da compra – incluindo despesas com advogados, procuradores e peritos. “Você pode até pedir indenização por danos se ficar comprovado que o vendedor agiu de má-fé”, comenta KLJ Abogados. A segunda é reduzir o preço proporcionalmente ao custo que o reparo exigirá, segundo especialistas. “O seu objectivo, tal como definido na decisão do Supremo Tribunal de 25 de Setembro de 2004, é restabelecer a justiça contratual, ou seja, modificar a equação dos benefícios decorrentes do contrato”, recordam em Visendia.
Naturalmente, o lesado terá que provar que o dano não foi aparente e que a deficiência torna o imóvel inabitável ou que restaurá-lo teria um custo financeiro significativo, o que exigiria o recurso a um perito. Além disso, “pode ser preparada uma certidão notarial com a situação da casa”, afirmam os advogados da KLJ, empresa que lembra que é necessário enviar ao vendedor um pedido via Perfax para cortar o prazo de seis meses (se for uma construção nova, o prazo de reclamação é de dois anos).
Danos estruturais
Exemplos óbvios de defeitos ocultos graves são aqueles que afetam a estrutura, cujo reparo geralmente é muito caro. Em Visendia contam o caso recente de um cliente que comprou uma casa em Carabanchel (Madrid). “Assim que ele se mudou para a casa, percebeu danos na estrutura e, após vários testes, confirmaram que o imóvel havia sido afetado pelo alumínio.” Ele está aguardando sentença. Em KLJ também encontraram apartamentos que aparentemente tinham sido reformados, mas “com o tempo apresentavam fissuras ocultas relacionadas a problemas estruturais, separações ou cimento de alumínio”.
Mas se há um vício oculto que costuma acabar na Justiça é a umidade. Apenas 10 dias após a compra de um apartamento em Ibiza, surge a umidade, tornando a casa inabitável. “A decisão que obtivemos é a rescisão do contrato de venda e indenização por transtornos e despesas com transporte e móveis…” diz Martinez Blanco. Não é fácil determinar a origem da humidade (capilar, percolação ou condensação). “O vendedor geralmente alega que é causado por condensação e atribui isso à parte compradora para evitar responsabilidade”, afirmam na KLJ.
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